La tributación de la indemnización por rescisión de arrendamiento de local de negocio es un tema complejo. La indemnización recibida por el arrendador se considera rendimiento de capital inmobiliario y se integra en su base imponible del IRPF. Por su parte, el inquilino también debe tributar por la indemnización, que constituye una ganancia patrimonial. En cuanto al IVA, las indemnizaciones no están sujetas a este impuesto. Analizaremos estos aspectos en detalle en este artículo.
Contenido
Tributación del arrendador por indemnización recibida
Consideración como rendimiento de capital inmobiliario
La indemnización satisfecha por el arrendador debido a la rescisión anticipada del contrato de alquiler de local de negocio se considera como una mejora del inmueble.
Cuando una persona física se dedica al alquiler de bienes inmuebles como actividad económica, debemos consultar el Plan General de Contabilidad. Este plan establece que la compensación será considerada un valor mayor del inmovilizado si:
- Es posible calcular detalladamente los ingresos netos futuros que se obtendrán después de recibir la compensación.
- La operación en su totalidad muestra clara y directamente un aumento de los ingresos en comparación con los que generaría el contrato que se está terminando.
Si estas condiciones no se cumplen, la compensación pagada se considerará un gasto del ejercicio.
Tributación del inquilino por indemnización percibida
Los derechos otorgados por un contrato de arrendamiento de local comercial al inquilino constituyen un elemento de los activos intangibles que afectan a la actividad económica realizada por este.
En este contexto, el Artículo 28.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, establece que para la determinación del rendimiento neto de las actividades económicas no se incluirán las ganancias y pérdidas derivadas de los elementos afectos a las mismas.
Consecuentemente, la cantidad recibida por el arrendatario de un local comercial como compensación del propietario por renunciar a sus derechos de arrendamiento constituye, para el primero, una alteración en la composición de sus activos que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el Artículo 33.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esta ganancia deberá ser declarada y tributada como parte de su base imponible en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Integración e Imputación Temporal de la Renta
Cuando se realiza una ganancia patrimonial como resultado de la transmisión de un elemento patrimonial (derechos de arrendamiento), esta se integrará completamente en la base imponible del ahorro, según lo establecido en el Artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
En cuanto a su imputación temporal, la regla general es que debe atribuirse al período fiscal en el que tenga lugar la alteración patrimonial (Artículo 14.1.c Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas), es decir, en el momento en que se acuerde el pago de la compensación.
Implicaciones en el contexto del IVA
Indemnizaciones y su sujeción al impuesto
En el marco del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), es importante tener en cuenta cómo se trata la indemnización por rescisión de contrato de alquiler de local de negocio. Según el artículo 78.3 de la Ley del IVA, las cantidades percibidas por razón de indemnizaciones no constituyen una contraprestación sujeta al impuesto.
No sujeción al IVA de la indemnización percibida por el arrendatario
En consecuencia, la indemnización que recibe el inquilino por la resolución anticipada del contrato de alquiler de local de negocio no estará sujeta a IVA. Esto implica que no deberá aplicarse ni liquidarse este impuesto sobre dicha cantidad percibida.
OJO – Sujeción al IVA de la indemnización que paga el propietario del local al inquilino.
En este caso, SI LLEVA IVA, dado que se considera la contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un “no hacer” (dejar de utilizar el local).
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Consulta Vinculante V0578-18. Sujeción del pago de la indemnización al Impuesto sobre el Valor Añadido.
La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en su consulta vinculante V0578-18, de 28 de Febrero de 2018, sobre la sujeción del pago de la indemnización al Impuesto sobre el Valor Añadido..
El consultante ejerce su actividad profesional en un inmueble que no es de su propiedad, en virtud de un contrato de arrendamiento. Las partes han pactado la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de una indemnización por la parte arrendadora al consultante por la resolución del contrato de arrendamiento.
La Dirección indica que si una indemnización no se incluye en la base imponible, depende principalmente de que el que la pague no reciba ningún servicio o bien a cambio, es decir, que su propósito sea compensar un daño o perjuicio causado, como en este caso, debido a la terminación anticipada del contrato antes de que termine el plazo inicialmente acordado.
Sin embargo, en este caso no se aplica lo mencionado anteriormente, ya que la indemnización recibida por el arrendatario es la compensación por un servicio sujeto al IVA, que consiste en devolver la posesión del inmueble a su propietario.
El arrendatario, como proveedor del servicio y sujeto pasivo de la transacción, es quien debe aplicar el impuesto, emitiendo la factura correspondiente.
La opinión de la DGT es diferente para otros casos en los que, ante la terminación de un contrato de arrendamiento, el arrendatario debe pagar una cantidad al arrendador como indemnización.
Dado el carácter de esta operación, no se considera una renuncia a los derechos del arrendador ni ningún otro acto de consumo, por lo que no está sujeta al IVA. En este caso, el arrendador simplemente solicita la resolución del contrato unilateralmente por parte del arrendatario, como lo establecen tanto la LAU como el Código Civil.
Por lo tanto, esta cantidad se considera una indemnización según lo establecido en la LIVA, por lo que no forma parte de la base imponible del impuesto y, por lo tanto, no se aplica el IVA.
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Fuente: Asesor excelente
