La declaración de la renta es uno de los trámites más importantes del año para cualquier persona que trabaje y/o posea bienes en España. Entre las numerosas deducciones fiscales y exenciones que se pueden aplicar en la declaración, una de las más destacadas es la exención por reinversión en vivienda habitual. En este artículo, exploraremos en detalle cómo funciona esta exención y qué aspectos hay que tener en cuenta para aplicarla en la declaración de la renta del año 2023.
Continuamos así con esta seríe de artículos sobre la vivienda habitual. Ya mencionamos en una entrada anterior, analizando la reciente consulta vinculante V1899-22, de 1 de septiembre, según la cual, aquellos que tuvieran derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, la mantendrán al cambiar la hipoteca de banco.
Posteriormente, analizamos en detalle la deducción por inversión vivienda habitual. En este artículo analizábamos aspectos como que ocurre si solicitamos una ampliación del préstamo hipotecario o la posibilidad de cancelar el préstamo y solicitar otro posteriormente.
En este nuevo artículo que ha preparado nuestro departamento de asesoría fiscal, analizaremos, como ya hemos dicho, la exención por reinversión en vivienda habitual y terminaremos esta serie de artículos analizando la exención por venta de vivienda para mayores de 65 años.
La normativa jurídica está en constante evolución para adaptarse a las nuevas situaciones que surgen en nuestra sociedad. Es por ello que, en nuestro afán por mantenernos actualizados, hemos decidido actualizar este artículo de nuestro blog para incluir el contenido de una Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, emitida el 5 de mayo de 2023. Dicha Sentencia establece jurisprudencia en la interpretación de los requisitos necesarios para disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual en caso de cónyuges separados o divorciados. Su objetivo principal es garantizar la igualdad de trato de los cónyuges afectados por estas situaciones.
En nuestra constante labor de actualización de contenidos para asegurar información precisa y al día, añadimos ahora un análisis de la reciente consulta vinculante V1352-24, emitida por la Dirección General de Tributos (DGT). En ella, se establece la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en los casos en que la vivienda transmitida hubiera estado alquilada por un periodo inferior a dos años antes de su venta. Esta aclaración aporta una interpretación relevante, abriendo la puerta a nuevas situaciones en las que se puede aplicar la exención, siempre que se cumplan los requisitos exigidos.
Contenido
Concepto de vivienda habitual
La vivienda habitual se define desde una perspectiva fiscal como aquella en la que el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. No obstante, su carácter no se pierde si ocurren ciertas circunstancias como el fallecimiento del contribuyente o la necesidad de cambio de vivienda por motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras circunstancias similares.
En este sentido, se entiende que la vivienda no ha constituido la residencia del contribuyente si en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición, o bien desde la terminación de las obras, no ha sido habitada con carácter permanente y de manera efectiva.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La exención por reinversión en vivienda habitual es una deducción fiscal que permite a los contribuyentes que hayan vendido una vivienda en el año anterior y hayan reinvertido el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual, no tener que tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Es decir, se trata de una forma de reducir la carga impositiva en el momento de la venta de una vivienda.
Plazo para la reinversión en vivienda habitual
El plazo para reinvertir el dinero obtenido por la venta de la vivienda es de dos años a partir de la fecha de la venta. Si no se reinvierte el dinero dentro de este plazo, no se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta.
Plazo para la aplicación de la exención si la nueva vivienda habitual está en construcción
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), regula que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
Los requisitos reglamentarios se encuentran especificados en los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. La aplicación de estos preceptos suele generar un gran número de disputas, tanto en lo que respecta al concepto de vivienda habitual, que está regulado en el artículo 41 bis, como en relación con el plazo de reinversión que tiene el contribuyente, el cual está delimitado en el tercer punto del artículo 41, el cual establece que:
“La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla”.
El Poder Judicial nos informa de la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo, de 27 de febrero de 2021 (N.º 211/2021), en la que fija que el plazo dispone el obligado tributario para reinvertir el importe obtenido con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual para tener la exención en el IRPF, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es el de dos años contados desde la transmisión de su vivienda, bastando con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda o de que la construcción de ésta haya ya concluido.
La sentencia confirma la dictada con fecha 21 de mayo de 2019 por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que estimó el recurso de una contribuyente contra la negativa de Hacienda a aceptar que reunía el requisito del plazo de reinversión para lograr la exención. La mujer enajenó su vivienda habitual el 8 de febrero de 2007, compró una nueva en construcción el 14 de febrero de 2007, y ésta le fue entregada mediante escritura notarial de 9 de abril de 2010.
La resolución recoge que la obligada tributaria reinvirtió el importe obtenido en la compra de una vivienda habitual en menos de dos años desde la enajenación de la anterior, pero que la nueva vivienda –que estaba en construcción cuando es adquirida- no le fue entregada hasta algo más de tres años después desde aquella transmisión.
El criterio fijado por el Tribunal Supremo es el siguiente:
“La interpretación de los artículos 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, y 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto –para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido”.
Rehabilitación de la vivienda habitual
También cabe la opción de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si adquirimos una nueva vivienda habitual para su rehabilitación o incluso si destinamos dicha cantidad a rehabilitar una vivienda de nuestra propiedad.
En la consulta vinculante V1882-23. En la misma, la consultante tiene prevista la venta de su actual vivienda habitual con la intención de destinar el importe a la rehabilitación de una vivienda de su propiedad que se encuentra inhabitable y que tras las obras pasará a constituir su nueva vivienda habitual.
El Artículo 41 del reglamento del IRPF regula la «Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación».
En el se establece que:
«A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.»
Si nos vamos al articulo 41 bis del reglamento en el punto 2 señala:
«2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.»
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis punto 3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Conforme con tal regulación, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.
En el caso consultado, la consultante tiene prevista la venta de su vivienda habitual con la finalidad de reinvertir el importe en la rehabilitación de una vivienda de su propiedad que se encuentra inhabitable y que tras la realización de las obras pasará a ser su nueva vivienda habitual. Por tanto, en caso de que se cumpla el plazo anteriormente señalado de reinversión en los dos años posteriores a la transmisión en la rehabilitación –en los términos del artículo 41.1 del RIRPF- de la vivienda resultaría aplicable la exención por reinversión, a la ganancia patrimonial que se ponga de manifiesto en dicha transmisión.
¿Qué ocurre con la exención por reinversión en caso de divorcio?
El Tribunal Supremo garantiza igualdad de trato en la exención por reinversión en vivienda tras la separación o divorcio.
A través de una Comunicación del Poder Judicial, se ha adelantado el fallo del Tribunal Supremo, que establece una doctrina jurisprudencial en relación al derecho a la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esta exención se aplica cuando se obtienen ganancias patrimoniales por la venta de una vivienda habitual y se reinvierten en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
En el caso de cónyuges que se hayan separado o divorciado, y uno de ellos haya dejado de residir en la vivienda habitual con más de dos años de antelación a la transmisión de la misma, la Administración tributaria interpretaba que no se cumplía uno de los requisitos para la exención. Este requisito exigía que la vivienda hubiera sido la residencia efectiva del cónyuge que pretendía obtener la exención, ya sea en la fecha de la transmisión o al menos en cualquier día dentro de los dos años anteriores a la misma. Sin embargo, esta interpretación no tomaba en cuenta los casos en los que un cónyuge había tenido que abandonar la vivienda habitual debido a una atribución de uso al otro cónyuge.
En la reciente sentencia del Tribunal Supremo, emitida el 5 de mayo de 2023, se establece como criterio jurisprudencial que, en situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hayan resultado en el cese de la ocupación efectiva de la vivienda habitual para uno de los cónyuges, se considerará que se cumple el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma. Esto será válido cuando dicha situación se dé en el cónyuge que haya permanecido en la vivienda.
El caso que motivó esta sentencia involucraba a un contribuyente que presentó una declaración-liquidación del IRPF en junio de 2018, correspondiente al año 2017, en la que solicitaba una deducción por inversión en vivienda habitual y la exención de la ganancia patrimonial derivada de la venta de su vivienda habitual. Sin embargo, en enero de 2019 se inició un procedimiento de comprobación limitada para determinar la correcta aplicación de dicha deducción y exención, y posteriormente se emitió una liquidación provisional en junio del mismo año, en la cual se consideró incorrecta la aplicación de ambas medidas, eliminando la exención de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda en la que el interesado residió con su familia hasta su divorcio en 2005, y que luego pasó a ser la vivienda habitual de su ex esposa e hijos menores hasta su venta en 2017.
Esta sentencia sienta un precedente relevante y establece una jurisprudencia clara en materia de exención por reinversión en vivienda habitual. Ahora se reconoce que la situación de separación o divorcio no debería ser un obstáculo para que ambos cónyuges puedan beneficiarse de esta exención, siempre y cuando se cumplan los demás requisitos establecidos por la ley.
En resumen, el Tribunal Supremo ha garantizado la igualdad de trato para los cónyuges separados o divorciados en relación a la exención por reinversión en vivienda habitual. Esta decisión aclara la interpretación de los requisitos y brinda seguridad jurídica a los contribuyentes en estas situaciones.
El Tribunal Supremo Avala la Exención de IRPF por Reinversión en Vivienda Habitual Mediante Hipoteca
Según sentencia (Nº 1239/2020, de 1 de octubre de 2020) el Tribunal Supremo establece que la reinversión en vivienda habitual mediante hipoteca también da derecho a la exención del IRPF.
Cambia el criterio interpretativo de la Agencia Tributaria al establecer que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.
En dicha sentencia, el Tribunal Supremo revoca la sentencia inicial del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, que avaló la liquidación de Hacienda, y da la razón a la recurrente en que la Administración realiza “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen). Ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito”.
Como destaca la propia sentencia, ni el artículo 36 de la LIRPF ni el artículo 39 del RIRP “establecen que el importe de la “reinversión” deba entenderse solamente por el importe desembolsado no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta”. Es decir, que en dichas normas no se desprende que no deba considerarse el importe de la financiación ajena solicitada para la compra de la nueva vivienda como cuantía equivalente al importe obtenido por la vivienda transmitida.
Consulta Vinculante V0785-22
Dicha sentencia ha sido tenida en cuenta por la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante V0785-22, al señalar que “para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el art. 39.1 del Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble (…)”.
Rectificación de la declaración de IRPF
Los contribuyentes que en su momento solo tuvieron en cuenta como cantidades reinvertidas las obtenidas directamente de la venta, sin considerar el importe de la financiación obtenida para tal fin, pueden solicitar la rectificación de su declaración de IRPF y la devolución de ingresos indebidos. Esto es posible siempre y cuando no hayan pasado los 4 años de prescripción del derecho a solicitarlo.
¿Se puede aplicar la exención en viviendas alquiladas antes de venderlas?
«La consulta vinculante V1352-24 de la Dirección General de Tributos, de 7 de junio de 2024, introduce un criterio importante en la interpretación de la exención por reinversión en vivienda habitual. En este caso específico, el contribuyente había tenido alquilada la vivienda transmitida durante los catorce meses anteriores a la venta, aunque había residido en ella como vivienda habitual durante los nueve años previos.
Según lo establecido en el artículo 38.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y el artículo 41 del Reglamento del IRPF, la exención por reinversión permite que las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual queden exentas, siempre que el importe de la venta se reinvierta en la compra de una nueva vivienda habitual. Para ello, la consideración de vivienda habitual debe aplicarse tanto a la vivienda vendida como a la adquirida.
El artículo 41 bis del RIRPF define la vivienda habitual como «la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años». Aunque se añade que, no obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, el apartado 3 de ese mismo precepto añade: «3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».
En el caso en cuestión, la consultante dejó de vivir en la vivienda en marzo de 2023, pero la transmitió en mayo de 2024 y, «por lo tanto, en el momento de la transmisión, mayo de 2024, la referida vivienda tendría la consideración de habitual a efectos de la exención, habida cuenta de que constituyó su vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores a la transmisión.
Por último y en relación con el plazo de reinversión, para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.»
Vemos por lo tanto que según el criterio de la DGT se cumple0 con el requisito de haber sido su vivienda habitual dentro del plazo de dos años. Este criterio de la DGT permite a quienes alquilan su vivienda en los últimos meses antes de la venta beneficiarse de la exención por reinversión, siempre que cumplan con los plazos establecidos y reinviertan en una nueva vivienda habitual.
¿Cómo se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta?
Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta, es necesario cumplimentar correctamente el modelo 100 de la Agencia Tributaria. En concreto, hay que indicar en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales la venta de la vivienda y la reinversión del dinero en la nueva vivienda habitual.
Es importante tener en cuenta que la exención por reinversión en vivienda habitual no exime de presentar la declaración de la renta. Es decir, aunque se haya aplicado esta exención, es necesario presentar la declaración de la renta y declarar la venta de la vivienda y la reinversión del dinero.
Además, es importante conservar toda la documentación relacionada con la venta y la compra de las viviendas, ya que en caso de una posible inspección por parte de la Agencia Tributaria, será necesario demostrar que se han cumplido todos los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Ventajas de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual
La exención por reinversión en vivienda habitual puede suponer un ahorro importante en la declaración de la renta, ya que permite no tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de una vivienda habitual. Además, la posibilidad de reinvertir el dinero obtenido en la venta en la compra de otra vivienda habitual puede resultar muy interesante para aquellas personas que quieren cambiar de vivienda.
Conclusiones
La exención por reinversión en vivienda habitual es una deducción fiscal muy interesante para aquellos contribuyentes que hayan vendido una vivienda habitual en el año anterior y hayan reinvertido el dinero en la compra de otra vivienda habitual. Sin embargo, es importante cumplir todos los requisitos para poder aplicar esta exención, y conservar toda la documentación relacionada con la venta y la compra de las viviendas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si he vendido una vivienda que no era mi vivienda habitual?
No, sólo se puede aplicar esta exención si se ha vendido la vivienda habitual del contribuyente.
¿Es necesario reinvertir todo el dinero obtenido por la venta en la compra de la nueva vivienda?
No necesariamente. Se considera que se ha cumplido la condición de reinversión si se reinvierte todo el dinero obtenido por la venta, o si se reinvierte una parte del dinero y se financia el resto con un préstamo hipotecario.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si ya he aplicado esta exención en los dos años anteriores?
No, sólo se puede aplicar esta exención una vez cada tres años.
¿Qué documentos debo conservar para demostrar que he cumplido todos los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual?
Es necesario conservar toda la documentación relacionada con la venta y la compra de las viviendas, como por ejemplo el contrato de compraventa, la escritura de la vivienda vendida y la escritura de la nueva vivienda, entre otros.
¿Qué ocurre si no se reinvierte el dinero obtenido por la venta de la vivienda dentro del plazo de dos años?
Si no se reinvierte el dinero dentro de este plazo, no se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta.
¿Qué ocurre si la vivienda vendida tiene más de un propietario?
En caso de que la vivienda vendida tenga más de un propietario, cada propietario puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en función de la parte proporcional que le corresponda en la venta de la vivienda. Es decir, si la vivienda tiene dos propietarios al 50%, cada propietario puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual sobre el 50% del importe obtenido en la venta.
¿Qué otras deducciones fiscales existen en relación con la vivienda habitual?
Además de la exención por reinversión en vivienda habitual, existen otras deducciones fiscales relacionadas con la vivienda habitual, como por ejemplo la deducción por alquiler de vivienda habitual, la deducción por obras de mejora en la vivienda habitual o la deducción por discapacidad en la vivienda habitual, entre otras.
¿Qué ocurre si la vivienda vendida se ha heredado?
En caso de que la vivienda vendida se haya heredado, es posible aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios. En este caso, es necesario tener en cuenta que el plazo para reinvertir el dinero obtenido por la venta en la compra de la nueva vivienda habitual es de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.
¿Cómo se aplica la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta?
Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la renta, es necesario cumplimentar el apartado correspondiente del modelo de declaración, indicando el importe obtenido por la venta de la vivienda y el importe reinvertido en la compra de la nueva vivienda habitual.
¿Qué ocurre si la nueva vivienda habitual es de menor valor que la vivienda vendida?
En caso de que la nueva vivienda habitual sea de menor valor que la vivienda vendida, se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual siempre y cuando se cumplan los requisitos necesarios. En este caso, la ganancia patrimonial obtenida en la venta se reduce en proporción al importe reinvertido en la nueva vivienda habitual.
En definitiva, la exención por reinversión en vivienda habitual es una deducción fiscal muy interesante para aquellos contribuyentes que hayan vendido una vivienda habitual en el año anterior y hayan reinvertido el dinero en la compra de otra vivienda habitual. Es importante cumplir todos los requisitos para poder aplicar esta exención, conservar toda la documentación relacionada con la venta y la compra de las viviendas, y tener en cuenta otras deducciones fiscales relacionadas con la vivienda habitual.
Nota del editor: Este artículo fue publicado con anterioridad y actualizado en Julio de 2024 por su relevancia.
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Fuentes:
- Iberley
- Wolters Kluwer – La Ley
- Agencia Tributaria
Hola, tengo una consulta sobre la exención por reinversión en vivienda habitual y como funcionan la temporalidad de los pagos en el IRPF.
Si cumplo todas las condiciones para aplicar la exención vendiese mi casa en enero de 2024 y quisiera comprar mi nueva vivienda en abril de 2025.
¿En la declaración de IRPF de 2024 tendría que pagar los impuestos y luego cuando compre en 2025 de me devolvería, o al contrario podría marcar que pienso reinvertir en vivienda habitual dentro del plazo y no tendría que hacer ningún pago siempre y cuando luego acabe comprando esa vivienda habitual?
Gracias.
Buenas tardes.
Desde que se produce la venta tiene un plazo para reinvertir de dos años. Puede ir haciendo la deducción aunque si finalmente no se produce la reinversión sería una deducción indebida por lo que tendría que devolverla.
Además junto con la declaración de la renta deberá adjuntar un compromiso de reinversión.
Espero haber aclarado tus dudas. Puede llamarnos al 91445 85 99 donde le atenderemos personalmente.
Recibe un cordial saludo
Buenas tardes,
Firmamos un contrato de compraventa de vivienda en construcción en diciembre 2021 y empezamos los pagos anticipados en esa fecha. En enero de 2022 vendimos nuestra vivienda habitual. Para enero de 2024 sólo habremos pagado el 20% del valor de la nueva vivienda que se entrega en junio de 2024. El promotor se niega a que le paguemos más del 20% antes de la entrega.
Supongo que aunque ya tengo el contrato de compraventa, solo cuenta para la reinversion el 20% pagado hasta enero de 2024 ¿verdad?
¿Puedo hacer el pago de algún modo ante la negativa del promotor?
Buenas tardes.
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas excluye del gravamen del impuesto a las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual, bajo determinados requisitos.
Uno de estos requisitos es el plazo para llevar a cabo la reinversión, que debe efectuarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión, computándose de fecha a fecha.
Según Sentencia, de 23 de febrero de 2020 (recurso 4629/2020), el Tribunal Supremo ha confirmado que también es admisible la reinversión en la construcción de una nueva vivienda habitual, de modo que lo esencial es el plazo en el que se reinvierte (inferior a dos años en todo caso), no la fecha en la que se entrega o adquiere el dominio de la vivienda de nueva construcción, que puede ser posterior.
Por lo tanto, desde diciembre de 2021 tiene 2 años para efectuar la reinversión, aunque por ser una vivienda en construcción no pueda habitarla (ser su nueva vivienda habitual) en es momento.
Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes,
he vendido una vivienda habitual de la que era propietario al 100%. Posteriormente a su adquisición, me casé y ha sido vivienda habitual de mi mujer.
Todo el dinero se ha reinvertido en una nueva vivienda habitual, al 50% con mi mujer.
Tengo derecho a la exención total de IRPF?
Buenas tardes
La exención como siempre dependerá de la cantidad reinvertida. Si como dice ha reinvertido el 100 % de lo cobrado en la venta para adquirir la nueva vivienda estará exento el 100%.
Reciba un cordial saludo.
Hola.
Mi pareja y yo tenemos un piso en propiedad desde junio 2022 y en el cual residimos.
Queremos vender este piso y adquirir una vivienda de obra nueva que en principio acaba la obra (junio 2024) cuando tengamos en la vivienda actual 2 años de residencia.
¿Podríamos vender nuestro piso y reinvertir el dinero en la compra de la vivienda nueva sin pagar el IRPF, a pesar de no llevar 3 años viviendo?
¿Se podría considerar excepción la compra de vivienda nueva? He leído que otra excepción es que nos hayamos casado y así ha sido, nos casamos en 2023. ¿Esto nos eximiría del IRPF al vender y comprar vivienda nueva? LA vivienda anterior esta a nombre de los 2.
Un saludo
Buenos dias
Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente reside de forma continuada durante al menos 3 años.
Se consideran excepciones a los tres años cuando, por ejemplo por razón de matrimonio exija traslado del domicilio y no parece ser el caso, ya que era su domicilio desde antes del matrimonio.
Se puede reinvertir en obra nueva siempre que se cumplan el resto de condiciones, en especial el plazo de reinversión que debe ser inferior a dos años.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias por su respuesta.
Y podría comprar vivienda nueva ahora (junio 2024) y vender la que tenemos actualmente en 2025 (ya llevaríamos 3 años allí) y aplicarnos la exención del IRPF, aunque la vivienda nueva se compre antes de vender la primera?
Gracias
Buenas tardes.
La reinversión se puede hacer dos años antes o dos años después, solo han de cumplirse los plazos indicados: dos años para la reinversión y tres años para que sea considerada vivienda habitual.
Reciba un cordial saludo.
Buenos dias. Esta claro como declarar la vivienda vendida, fecha adquisicion, venta e importe. Tambien está claro (casilla 1828) la declaracion de intencion de reinvertir. Agradeceria me dijeran como y cuando debo justificar la adqusicion de la nueva vivienda, ¿o es suficiente para Hacienda ver mi patrimonio?
Buenas tardes.
Hacienda ya conoce cuando se produce una variación en sus inmuebles bien por venta o adquisición, el mismo notario lo notifica. Lo que hay que comunicar a hacienda es el compromiso de reinversión en los dos próximos años si a 31 de diciembre esta no se ha producido
Reciba un cordial saludo.
Hola, tengo una consulta sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
Cuando se ha heredado una vivienda familiar, que era la habitual del fallecido, si vendo esa vivienda y reinvierto en mi vivienda habitual antes de 2 años desde la fecha de fallecimiento, ¿estaría exento del pago del irpf en la parte proporcional que reinvierta?
He consultado en las preguntas frecuentes de su página y veo que es así, pero en Hacienda no encuentro ninguna información sobre venta de vivienda habitual heredada y reinversión en otra vivienda habitual.
Muchas gracias de antemano.
Reciba un saludo.
Buenas tardes
El caso concreto de la herencia es la forma en que se adquirió la vivienda. Este hecho es aparte de la exención por reinversión. Lo importante es que se den los restantes requisitos para tener derecho a la exención (que sea su vivienda habitual, reinvertir en el plazo máximo de 2 años en una nueva vivienda habitual). Luego SI tiene derecho a la exención por reinversión si se cumplen los requisitos.
Le dejo aquí un enlace a la consulta vinculante V0613-22 donde lo aclara.
Reciba un cordial saludo
Buenas tardes,
Si reinvierto parte 33000 de 50000 euros de ganancia de una vivienda habitual, para comprar otra habitual en el momento de la compra, y después al mes hago una amortización del resto de los 50.000 para el adelanto de pago de deuda hipotecaria Hacienda lo reconocerá como reinversión total? Es que para la hipoteca si pido más cantidad pues me bajan el tipo de interes y como no me cobran nada por luego hacer amortizaciones. Gracias
Buenas tardes.
El artículo 41.3 RIRPF, establece que: “La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones».
Por otro lado, el artículo 41.1 del RIRPF, dispone que: «Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión«.
Teniendo esto en cuenta, el importe a reinvertir será el importe total obtenido en la transmisión (NO solo la ganancia patrimonial obtenida), considerando como tal, el importe resultante de minorar el valor de transmisión de la vivienda en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Reciba un cordial saludo.
Buenas tardes,
He vendido en octubre de 2023 la que era mi vivienda habitual, y ya había comprado en abril 2023 la que es ahora mi vivienda habitual. La ganancia que he tenido en esta venta estaría exenta por reinversión, o tengo que cancelar parte de la hipoteca de la que es ahora mi vivienda habitual?
Buenas tardes
Esta exenta la parte proporcional de la ganancia que reinvierta en la nueva vivienda. Sino reinvierte y financia la nueva vivienda con un préstamo hipotecario, la ganancia no estaría exenta. Otra cosa es que reinvierta toda la ganancia y además necesite un préstamo.
Reciba un cordial saludo.
Gracias. En mi caso reinvierto toda la ganancia patrimonial ( entendido precio venta -precio compra) y adicionalmente tuve que pedir un préstamo hipotecario, por lo que entiendo que esa ganancia estaría exenta.
Buenas tardes,
Vendí la que era mi vivienda habitual y me compré una nueva reinvirtiendo el dinero. Mi pregunta viene con ésta segunda vivienda. Compré la segunda vivienda (donde reinvertí el dinero) y ahora un después de la compra y siendo mi vivienda habitual quiero alquilarla, podría hacerlo sin perder la reinversión? cuanto tiempo tengo que estar en mi nueva vivienda habitual para que no me lo pudiesen reclamar?
Gracias de antemano.
Un saludo,
Buenas tardes:
La vivienda habitual se define desde una perspectiva fiscal como aquella en la que el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. Sin embargo, su carácter de vivienda habitual no se pierde en ciertas circunstancias, como el fallecimiento del contribuyente o la necesidad de cambio de vivienda por motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras circunstancias similares.
En tu caso, si has comprado una segunda vivienda y la has establecido como tu vivienda habitual, podrías alquilarla sin perder el beneficio de reinversión si cumples con las condiciones establecidas para no perder el carácter de vivienda habitual.
Recibe un cordial saludo.
Entonces entiendo, que si no se da ninguna de las opciones de fallecimiento, matrimonio, etc., no puedo alquilar el piso un año después de su compra por que perdería el carácter de vivienda habitual y me podría reclamar la reinversión?
Muchas gracias por responder.
Hola ¿La compra de una vivienda arrendada se consideraría como inversión dentro del plazo de los dos años que te dan para reinvertir el dinero de la venta de la primera vivienda habitual?
Buenas tardes
Para tener derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual debe habitar la nueva vivienda en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición des su nueva vivienda habitual. Si la vivienda en la que piensa reinvertir tiene inquilinos estos deben salir antes de un año para que Vd. pueda ocuparla.
Reciba un cordial saludo.
Hola, yo vendí mi vivienda en 2021 y compré la nueva en 2023, entré justo en los 2 años establecidos, pero la vivienda está para rehabilitar completamente porque no es habitable, pero ya me era imposible rehabilitarla antes de los 2 años, de hecho estoy esperando licencia ahora mismo. Es posible ampliar el período en este caso? las gestorías a las que consulto no parecen tener nada claro este aspecto y la solución que me dan es recurrir cuando llegue el momento. Por supuesto, esto supone un desembolso por mi parte sin ni siquiera saber si debo recurrir.
Gracias de antemano por su tiempo
Buenas tardes.
El Artículo 41 del reglamento del IRPF regula la «Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación».
En el se establece que:
«A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.»
Si nos vamos al articulo 41 bis del reglamento en el punto 2 señala:
«2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.»
Por lo que si puede considerarse que debe habitar la nueva vivienda en el plazo máximo de 12 meses desde la terminación de las obras.
De todo lo dicho, vemos que si es justificable aplicar la exención por reinversión en su caso y hay fundamentos para defender esta opción en caso de recibir algún requerimiento de la agencia tributaria-
Reciba un cordial saludo.
Pues creo que sois los primeros que me dejan la duda bastante aclarada
Muchísimas gracias por haber tomado la molestia en responder y tan rápido
Lástima que estéis en Madrid
Nos alegra mucho saber que nuestra respuesta te ha sido útil y que ha aclarado tus dudas. Para nosotros es un placer poder ayudar a nuestros lectores y responder a sus preguntas de la mejor manera posible.
Buenos dias,
no sabiamos nada de esto y vendimos la vivienda con 2 años y 11 meses de vivienda habitual.
Creen que pueda aplicarme la exención por reinversión en vivienda habitual…? Es un mes de diferencia, si la inmobiliaria nos lo hubiera avisado, hubieramos esperado un mes mas…
Gracias
Buenos días,
Entiendo su situación y lamento que no le informaran sobre la exención por reinversión en vivienda habitual antes de vender su propiedad.
Como se menciona en el artículo, «La vivienda habitual se define desde una perspectiva fiscal como aquella en la que el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. No obstante, su carácter no se pierde si ocurren ciertas circunstancias como el fallecimiento del contribuyente o la necesidad de cambio de vivienda por motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras circunstancias similares».
Por lo tanto, salvo que se de alguna de las situaciones por las que no se pierde la condición de vivienda habitual no podrá aplicarse la exención por reinversión.
Sin embargo, existen otras alternativas que podrían ayudarle a reducir el impacto fiscal de la venta de su vivienda. Por ejemplo, puede deducir los gastos asociados a la venta, como la comisión de la inmobiliaria o los gastos de notaría.
Reciba un cordial saludo y le deseo todo lo mejor en la resolución de este asunto.
Buenos días, Me he jubilado anticipadamente y poseo una vivienda habitual comprada en 2014 por 180.000 Euros en una capital de provincia que quiero vender y el precio de venta va a ser aproximadamente de 350.000 Euros y volver a mi pueblo donde quiero construir una casa que aproximadamente me va a costar 150.000. ¿la tributación, y por lo tanto la deducción por reinversión es por el total de la venta o por la diferencia entre venta menos compra?
Buenos días,
La deducción por reinversión se aplica sobre el porcentaje reinvertido. Compró por 180.000 y vende por 350.000 €, tiene una ganancia patrimonial de 170.000 €. Si reinvierte 150.000 € esto es el 43% de 350.000 luego estarán exentos 149.975 €.
Reciba un cordial saludo
Buenas tardes, tengo una consulta sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.
En diciembre de 2007 mi marido y yo adquirimos una vivienda en Madrid, en la que estuvimos viviendo desde su entrega hasta 2012.
Posteriormente nos trasladamos a otro domicilio alquilados y el piso que habíamos adquirido en 2007 lo hemos estado alquilando hasta el pasado 30 de marzo de 2023. El 26 de abril de 2023 lo vendimos y compramos el piso en el que estábamos viviendo de alquiler, por lo que me gustaría saber si tenemos derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Por lo que he estado leyendo, sería suficiente con haber vivido en el piso vendido durante 3 años de forma continuada (nosotros lo hicimos del 2007 al 2012) o al haber pasado a alquilarlo se pierde la condición de vivienda habitual y por lo tanto estaríamos fuera de la exención por reinversión?
Muchas gracias de antemano, quedo a la espera de su respuesta.
Buenos dias
En respuesta a su consulta sobre la exención por reinversión en vivienda habitual, le informo que en su caso NO tienen derecho a aplicar dicha exención.
La Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Esto hace referencia a las situaciones en las que no se pierde el carácter de vivienda habitual pese a no haber residido en ella al menos 3 años.
En su caso, su residencia habitual en el momento de la transmisión es la vivienda alquilada.
Salvo que el motivo de trasladarse a la vivienda alquilada sea uno de los contemplados en la Ley (se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas) la vivienda deja de tener el carácter de vivienda habitual.
Reciba un cordial saludo.
Buenas! Tengo una duda al respecto.
En mi caso, vendí mi vivienda habitual en 2023 y, a finales del 2023, compré una nueva vivienda en la que estoy haciendo obras de rehabilitación durante el 2024 y que en 2025 me iré a vivir allí como mi vivienda habitual.
¿Me puedo aplicar esta deducción? Lo vendí por 107.000€ cancelando una hipoteca por 52.000€ por lo que debo reinvertir 55.000€ para que esté exenta la ganancia y, en la compra de la nueva vivienda, el precio era de 45.000€ y pedí 32.000€ de hipoteca, por lo que realmente he invertido 13.000€ que es lo que estaría exento. ¿Correcto?
Hola Andrea,
¡Gracias por tu comentario! En cuanto a tu duda, según la información del artículo, sí podrías aplicarte la exención por reinversión en vivienda habitual.
Si vendes por 107.000 € y cancelas una hipoteca de 52.000 € (suponemos que esa hipoteca era integra para la adquisición de tu primera vivienda) como indicas, la cantidad a reinvertir será de 55.000 €.
La nueva vivienda cuesta 45.000 € y además solicita un préstamo de 32.000 €. No nos dice cuanto has entregado por la nueva vivienda. No obstante, si ambas cantidades superan los 55.000 € tendraás derecho al 100% de exención por reinversión.
¡Espero haber sido de ayuda! ¡Mucha suerte con tu nueva vivienda y las obras de rehabilitación!
Recibe un cordial saludo.