Rentas procedentes de inmuebles en expectativa de alquiler

En este artículo, nuestro departamento de asesoría fiscal, trata de aclarar que ocurre con las rentas procedentes de inmuebles en expectativa de alquiler en los periodos en los que no están arrendados. El Tribunal Supremo determina que, aunque un inmueble se encuentre en expectativa de alquiler, existe obligación de imputar rentas inmobiliarias por el período de tiempo en que el inmueble no ha estado arrendado, sin posibilidad de deducir gasto alguno en ese período.

Rentas procedentes de inmuebles en expectativa de alquiler

Recordamos, que la ley del IRPF permite en su artículo 23 la deducción de algunos gastos relacionados con el alquiler de inmuebles cuando tributan como rendimiento del capital inmobiliario.
Ahora bien, ¿Qué ocurre con los inmuebles destinados al alquiler, pero que no se encuentran alquilados en el ejercicio?
Tribunales Superiores de Justicia como el de la Comunidad Valenciana o el País Vasco han venido considerando que estos gastos  eran deducibles siempre que el inmueble estuviese en disposición para ser arrendado, resultando  indiferente que no generasen rendimientos por estar vacíos.

Con este auto, el Tribunal  Supremo admitió un recurso de casación contra el TSJ C.Valenciana 11-12-19, EDJ 847593 en el que, entre otras cuestiones, se recogía como cuestión con interés casacional objetivo para la formación de jurisprudencia determinar si las rentas procedentes de bienes inmuebles que no se encuentran arrendados ni subarrendados pero que están destinados a serlo, tributan como rendimientos del capital inmobiliario o como rentas imputadas.

La citada sentencia,  se pronuncia sobre esta cuestiones  en los siguientes términos:

1. En relación a si las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados pero que están destinados a serlo, tributan como rendimientos del capital inmobiliario o como rentas imputadas, tales rentas deben tributar como rentas imputadas (LIRPF art.85).

El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso, de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta. Se impone una tributación mínima por los inmuebles no alquilados, distintos de la vivienda habitual, que no generan rendimientos de capital, sin que la normativa aplicable establezca ninguna referencia a que tales inmuebles puedan potencialmente generar rendimientos de capital inmobiliario o de que su expectativa de destino sea el alquiler, aunque los mismos se encuentren temporalmente vacíos.

Se contradice de este modo el criterio del TSJ C.Valenciana, que señalaba que no era lícito imputar dichas rentas en los meses en que los inmuebles no pudieron alquilarse, aunque se encontraban en expectativas de alquiler.

2. Respecto a si los gastos asociados a dichos bienes inmuebles deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda, o si también deben admitirse como tales los generados durante el tiempo en que los inmuebles no estuvieron alquilados, pero sí en disposición de poder arrendarse, conforme a la LIRPF art.23.1, tales gastos deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda.

La LIRPF art.23.1.a) es contundente al afirmar que solo son gastos deducibles los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Por tanto, si, como dice la LIRPF art.22, los rendimientos íntegros son todos los que se derivan del arrendamiento y, por tanto, la renta que paga el arrendatario, si el inmueble no está arrendado, por el tiempo en que no genera rendimiento íntegro alguno, no cabe deducir los gastos propiamente anuales como el IBI, seguros, gastos de comunidad, suministros etc, puesto que no son gastos necesarios para obtener unos ingresos que no se han obtenido.

La finalidad de la deducción de los gastos es minorar la carga impositiva sobre el arrendador que percibe rentas. No cabe ignorar que el hecho imponible es, precisamente, la obtención de renta derivada del arrendamiento. Por tanto, si no hay renta en el ejercicio o parte de él, no cabe deducir gastos imputables a ese periodo. Para el supuesto y el tiempo en que el inmueble no está arrendado, lo que la normativa del Impuesto contempla es la imputación de rentas inmobiliarias (LIRPF art.85), no previendo dicho artículo la deducción de gasto alguno.

3. Por último, el TS precisa asimismo el alcance de la expresión rendimientos declarados por el contribuyente a que se refiere la LIRPF art.23.2, a efectos de la aplicación de la reducción sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, señalando que esta expresión ha de entenderse en el sentido de que tal limitación se refiere a las declaraciones, y no a la comprobación de las autoliquidaciones.

Fuentes:

• • ELDERECHO.COM
  • Iberley
  • CEF – Fiscal Impuestos