Fiscalidad del alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda

¿Cuál es la fiscalidad del alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU)  define en el art. 3.1 el arrendamiento para uso distinto del de vivienda como aquel que, recayendo sobre una  edificación de naturaleza urbana, su destino primordial es cualquier otro distinto al de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El citado artículo 3 en su apartado 2 LAU, nos dice que en especial, tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda los siguientes:

1.- Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

2.- Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca cualquiera de estas actividades:

actividad industrial. (Hay que distinguirlo del arrendamiento de industria que sí está fuera de la aplicación de la LAU).

• • actividad comercial.
  • actividad artesanal.
  • actividad profesional.
  • actividad recreativa.
  • actividad asistencial.
  • actividad cultural o docente.

Nota: El arrendamiento de una plaza de garaje particular o de un trastero estarían excluidos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y se regularían por las disposiciones del Código Civil, toda vez que el apartado 2 del artículo 3 de la LAU parte de la premisa de que hay que realizar una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

Veamos a continuación los diferentes tipos de impuestos que gravan este tipo de arrendamiento.

Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA).

El artículo 4, apartado Uno de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, (BOE de 29 de diciembre), establece que «estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen».

El concepto de empresario o profesional se establece en el artículo 5, apartado Uno, de la citada Ley según el cual, a efectos de la misma, se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.

Por su parte, apartado dos del citado artículo 5 dispone que «son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios».

De todo lo dicho, se desprende que el arrendamiento de bienes y, entre estos, el de bienes inmuebles, se considera a los efectos del impuesto del IVA, una prestación de servicios realizada en el ámbito de desarrollo de actividades empresariales o profesionales y, en consecuencia, se encuentra en general sujeta al IVA. Según la ley del IVA, el arrendador de bienes inmuebles será considerado como empresario o profesional.

Siendo ésta la regla general, hay excepciones a la misma:

• El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales por sus arrendatarios, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación sujeta pero que la propia ley considera exenta de IVA, por lo que ni el arrendador, en este caso, deberá repercutir el impuesto por este concepto, ni el arrendatario o inquilino obligado a soportarlo.
• No se aplicará exención y, por tanto, será repercutible el IVA, en aquellos casos en que se atribuya a un inmueble arrendado un uso mixto, una parte física como vivienda, propiamente dicha, y otra como despacho profesional o actividad empresarial.
• Tampoco estará exento de IVA el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.
• Los denominados arrendamientos o alquiler de temporada, esto es, aquellos que, pese a recaer sobre una vivienda habitable, se conciertan para un uso distinto del de vivienda en el sentido de que con los mismos no se satisface la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, conviene señalar que cuando se formaliza entre particulares está exento de IVA, con lo que el arrendatario sólo tiene que abonar al arrendador la renta y demás cantidades acordadas. Sí, en cambio, estará gravado con el IVA, cuando el arrendador de temporada ofrezca al arrendatario, además del uso temporal de la vivienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera (tales como limpieza interior del apartamento, lavado y cambio periódico de ropa, sábanas, toallas, etc). En este caso el tipo de IVA aplicable sería el reducido del 10%.

En el resto de supuestos, el tipo impositivo actual aplicable de IVA a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda es el general del 21% sobre la base imponible.

Para de terminar la base imponible, hay que señalar  que esta no sólo está constituida por la renta, propiamente dicha, sino también por los demás conceptos que el arrendatario satisfaga por razón del contrato, como gastos de comunidad, suministros, IBI, tasas de basuras, entre otros, según establecen el artículo 78 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido  y la Consulta Vinculante V2290-06 de la Dirección General de Tributos.