Renta 2023: Exención por venta de Vivienda Habitual por mayores de 65 años

Concepto de vivienda habitual

La vivienda habitual se define desde una perspectiva fiscal como aquella en la que el contribuyente reside de forma continua durante al menos tres años. No obstante, su carácter no se pierde si ocurren ciertas circunstancias como el fallecimiento del contribuyente o la necesidad de cambio de vivienda por motivos como la celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo u otras circunstancias similares.

En este sentido, se entiende que la vivienda no ha constituido la residencia del contribuyente si en un plazo de 12 meses desde la fecha de adquisición, o bien desde la terminación de las obras, no ha sido habitada con carácter permanente y de manera efectiva.

Exención por venta de Vivienda Habitual por mayores de 65 años

Ya vimos en un artículo anterior la exención por reinversión en vivienda habitual. Ahora bien, esta exención y estas condiciones son las que se aplican a los contribuyentes menores de 65 años. ¿Qué ocurre con los mayores? ¿Cómo se los beneficia fiscalmente cuando deciden vender su vivienda habitual?.

Es importante destacar que, además de la exención fiscal en las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de elementos patrimoniales, los contribuyentes mayores de 65 años también están exentos de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda habitual. Aunque, a diferencia del caso anterior, en este caso no es necesario reinvertir el dinero en la compra de un nuevo inmueble.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que, si la vivienda está a nombre de dos propietarios, ambos deben tener más de 65 años para poder beneficiarse de esta exención fiscal. De lo contrario, solo quedará exento del pago el propietario mayor de 65 años.

Es importante conocer los requisitos establecidos para poder aplicar estas exenciones y asegurarse de cumplir con ellos para evitar problemas con la Agencia Tributaria. Veámoslo a continuación

Exención para mayores de 65 años

El Artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece:

4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:

b) Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Luego la exención venta vivienda mayores 65 años estara exenta. Es importante remarcar que, para acceder al beneficio, es condición necesaria que la vivienda vendida sea siempre la residencia habitual. En caso de que se trate de una segunda residencia, los contribuyentes mayores de 65 sí deberán tributar por su venta, salvo que constituyan una renta vitalicia como vamos a ver a continuación.

Exención por reinversión en rentas vitalicias

La reforma fiscal aprobada a finales del año 2014 introdujo un nuevos supuestos de exenciones fiscales mayores de 65 años en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para las ganancias patrimoniales obtenidas por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe obtenido por la transmisión se destine a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.

Este cambio en la normativa tiene una gran relevancia para las personas mayores de 65 años que tengan intención de vender cualquier elemento patrimonial (inmuebles, acciones, fondos de inversión…) ya que los beneficios obtenidos por la venta no estarán sometidos a tributación en IRPF, siempre y cuando el importe obtenido se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor.

No obstante, la exención venta mayores 65 años está limitada, siendo la cantidad máxima total cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención de 240.000 euros.

El Reglamento del IRPF ha desarrollado los requisitos que deben cumplirse para poder aplicar la exención:

• El contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente, que tendrá la consideración de beneficiario, y una entidad aseguradora.
• La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior.
• El contribuyente deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia constituye la reinversión del importe obtenido por la transmisión de elementos patrimoniales.

En relación con el límite de la exención, el Reglamento matiza que si como consecuencia de la reinversión se superase, considerando las reinversiones anteriores, la cantidad de 240.000 euros, únicamente se considerará reinvertido el importe de la diferencia entre 240.000 euros y el importe de las reinversiones anteriores.

Asimismo, cuando el importe reinvertido sea inferior al total obtenido en la enajenación, solo se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.

Por otra parte, el Reglamento añade que el incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas, o la anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia, determinará la tributación de la ganancia patrimonial considerada inicialmente exenta.

En caso de incumplimiento, no se exigirán sanciones ni recargos, pero se deberá presentar una declaración complementaria del año de la obtención de la ganancia, con inclusión de intereses de demora.

Por último, es importante recordar que la reforma ha mantenido la exención aplicable a los beneficios obtenidos en la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años, sin que en este supuesto sea necesario realizar ningún tipo de reinversión.

Si eres mayor de 65 años y tienes intención de vender algún elemento patrimonial, te recomendamos que consultes con un asesor fiscal. Se trata sin duda de una medida muy interesante para beneficiar a los contribuyentes mayores de 65 años, permitiéndoles la exención fiscal en las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de elementos patrimoniales, siempre que se destine el importe obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor. Es importante tener en cuenta los requisitos establecidos por el Reglamento del IRPF para poder aplicar esta exención y asegurarse de cumplirlos para no tener problemas con la Agencia Tributaria.

Caso Particular: Consulta vinculante V0035/23

Antes de finalizar este articulo vamos a comentar la Consulta Vinculante V0035/23 de la Dirección General de Tributos.

En este caso particular, un contribuyente es dueño de una vivienda que ha sido su residencia habitual desde 1995, pero desea venderla porque no se adapta a sus necesidades actuales. El contribuyente cumplirá 65 años el 1 de septiembre de 2024 y se pregunta si podría aplicar la exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años en caso de firmar un contrato de arras o un contrato de arrendamiento con opción de compra, formalizando la escritura de compraventa después de cumplir los 65 años.

Para aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), es necesario cumplir dos requisitos: haber cumplido 65 años en el momento de la transmisión de la vivienda habitual y que la vivienda transmitida haya tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.

Además, de acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF), la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir, en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. Por lo tanto, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de una vivienda se entenderá producida en el período impositivo en el que se otorgue la escritura pública, a menos que se acredite la entrega en un momento anterior.

En resumen, si la entrega de la vivienda se produce después de que el contribuyente cumpla 65 años, podrá aplicar la exención mencionada siempre que la vivienda haya tenido la consideración de habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.

Por último, es importante tener en cuenta que, en caso de formalizar un contrato de arras, las cantidades percibidas por el contribuyente en concepto de arras por la venta de la vivienda operan como entrega a cuenta y parte del precio de la compraventa. Del mismo modo, si el contribuyente formaliza un contrato de arrendamiento con opción de compra antes de la transmisión, las cantidades pagadas por el arrendamiento del inmueble hasta el ejercicio de la opción de compra, si se acuerda, disminuirán el precio convenido por la transmisión del inmueble, lo que constituye un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que resulte de dicha transmisión.

Nota del editor: Este artículo fue publicado con anterioridad y actualizado en Abril de 2024 por su relevancia.