Aprobada la Ley de Vivienda (Ley 12/2023) para garantizar el derecho a una vivienda digna y accesible

Medidas de contención de precios en la nueva Ley de Vivienda

Viene regulado en la Disposición final primera: Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Los contratos de arrendamiento preexistentes a la entrada en vigor de la Ley podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales. Sin perjuicio de resultar en todo caso de aplicación, en los términos en que se encuentran reguladas, las medidas de aplicación extraordinaria recogidas en el Real Decreto-Ley 6/2022 de 29 de marzo.

Prórroga del contrato

Previa solicitud del arrendatario y que deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador:

• Por un periodo máximo de 1 año, sólo en el caso de que el arrendatario se encuentre en una situación de vulnerabilidad social y económica, en los casos en los que el arrendador tenga la consideración de Gran Tenedor.
• Por plazos anuales, hasta máximo de 3 años, para inmuebles que se ubiquen en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración. Esta previsión no será aplicable si el arrendador acredita la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares.

Determinación de la Renta en Contratos de Arrendamiento

En caso de que los inmuebles se ubiquen en una zona de mercado residencial tensionado, dentro del periodo de vigencia de la declaración, la renta pactada al inicio del nuevo contrato:

• No podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años, una vez actualizada.
• Se recoge la posibilidad de incrementar la renta en un máximo del 10% sobre la vigente en los últimos 5 años, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
  • Cuando en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato se hubieran finalizado alguna actuación de rehabilitación o mejora.
  • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 años o más.

En los casos en los que el arrendador sea un Gran Tenedor, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. La limitación se aplicará en inmuebles respecto de los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos 5 años.

Gastos Generales y Servicios Individuales en Contratos de Arrendamiento

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

Índice de Referencia para la Actualización de la Renta

El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. Hasta la definición del referido nuevo índice de referencia, se establecen las siguientes medidas transitorias en el marco del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo:

• Entre el 27 de diciembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2023, las partes podrán negociar el incremento que se aplicará en dicha actualización.
• Si el arrendador es un Gran Tenedor: el incremento de la renta pactado no podrá superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
• Si el arrendador no es un Gran Tenedor: el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes.
• En ausencia de pacto, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del referido Índice de Garantía de Competitividad.

En los arrendamientos cuya renta deba ser actualizada entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, las partes podrán negociar el incremento a aplicar en esa actualización, sin que el incremento pueda ser superior al 3%

Ley por el Derecho a la Vivienda: medidas fiscales

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La nueva Ley de Vivienda introduce incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a alquiler de vivienda habitual. Con estas modificaciones, el arrendador de inmuebles destinados a vivienda reducirá su rendimiento neto positivo en diferentes porcentajes según las condiciones del contrato de arrendamiento.

• Reducción del 90%: se aplicará cuando se haya formalizado un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado y la renta inicial se haya rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato. Esto significa que si el arrendador reduce la renta inicial en más de un 5% en comparación con el contrato anterior, podrá reducir su rendimiento neto positivo en un 90%.

• Reducción del 70%: se aplicará cuando el contribuyente haya alquilado por primera vez la vivienda y el inquilino tenga entre 18 y 35 años o cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda. Esto significa que si el arrendador alquila por primera vez la vivienda a un inquilino joven o a una entidad que destine la vivienda al alquiler social, podrá reducir su rendimiento neto positivo en un 70%.

• Reducción del 60%: se aplicará cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación siempre que ésta hubiera finalizado durante los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. Esto significa que si el arrendador ha rehabilitado la vivienda durante los 2 años anteriores a la celebración del contrato, podrá reducir su rendimiento neto positivo en un 60%.

• Reducción del 50%: se aplicará en cualquier otro caso. Esto significa que si no se cumplen las condiciones para aplicar las reducciones anteriores, el arrendador podrá reducir su rendimiento neto positivo en un 50%.

Régimen transitorio

Se introduce en la LIRPF una disposición transitoria, la trigésima octava, para regular en un 60% la reducción aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 26 de mayo de 2023.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

La disposición final tercera de la Ley 12/2023 modifica el artículo 74.4 del TRLRHL para establecer la siguiente definición de inmueble desocupado de forma permanente: “aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial”.

Además, la nueva Ley de Vivienda establece la posibilidad de modular el recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados de forma permanente. Este recargo podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de 2 años, con un mínimo de 4 viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal.

El recargo podrá ser de hasta el 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación. Los ayuntamientos podrán aumentarlo hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal. Es decir, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.

Entre las causas justificadas de desocupación temporal, encontramos las siguientes:

• Traslado temporal por razones laborales o formación
• Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social
• Inmuebles destinados a usos como vivienda secundaria con un máximo de 4 años desocupación continuada
• Inmuebles sujetos a actuaciones como obra o rehabilitación
• Vivienda objeto litigio o causa pendiente resolución judicial o administrativa
• Inmuebles cuyos titulares ofrezcan en venta (máximo 1 año) o alquiler (máximo 6 meses)
• Para inmuebles titularidad Administración Pública: objeto procedimiento venta o puesta explotación mediante arrendamiento.»

Otras novedades contenidas en la Ley de Vivienda

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda introduce varias novedades para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada. Algunas de estas novedades son:

1. Suelo público disponible para vivienda: El Estado deberá detallar el suelo disponible de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes con potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación. Esto se hará en cumplimiento del principio de colaboración y cooperación y en garantía del principio de transparencia.
2. Base de datos de contratos de arrendamiento: Se conformará una base de datos a partir de la información contenida en los registros autonómicos de fianzas, el Registro de la Propiedad y otras fuentes. Se promoverán mecanismos de colaboración para realizar seguimiento y evaluación de las medidas incluidas en la Ley.
3. Ampliación de la reserva de suelo: Se amplía la reserva de suelo a vivienda sujeta a un régimen de protección pública, del 30 al 40 por ciento en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y del 10 al 20 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación.
4. Modificación del procedimiento de desahucio: Se contemplan modificaciones en el procedimiento que pueda afectar a hogares vulnerables y se incrementan los plazos de suspensión de los lanzamientos, de 1 a 2 meses cuando el propietario es persona física y de 3 a 4 cuando es persona jurídica.